# Compra de Casa — Requisitos e Preços por Bairro

**Decisão (jul/2026):** comprar direto, provavelmente financiado — sem alugar antes. Ver [Decisões](decisoes.md).

## Requisitos do imóvel

- 3 quartos
- 2 banheiros
- Quintal **fechado** (gatos + segurança)
- Garagem com 1+ vaga
- Aceitar a realidade dos 5 pets — na compra isso deixa de ser barreira (sem proprietário para aprovar), vantagem sobre o aluguel

## Preços observados (jul/2026, casas 3 quartos)

| Bairro | Faixa observada | Oferta | Leitura |
|--------|----------------|--------|---------|
| **Uberaba** | **R$ 579–629 mil** (sobrados novos em condomínio) | 327 casas com quintal | Melhor custo-benefício disparado |
| **Bacacheri** | R$ 849 mil – 1,75 mi (ex.: 207 m²/terreno 450 m² por R$ 1,2 mi) | ~113 casas 3q | Meio-termo: bom entorno pet + preço abaixo do Juvevê |
| **Cristo Rei** | não capturada em detalhe | 56+ casas | Similar ao Juvevê; levantar na visita |
| **Juvevê** | R$ 990 mil – 1,75 mi | baixa (bairro pequeno) | Melhor entorno pet, preço mais alto |
| **Campina do Siqueira** | ~R$ 1,67 mi (223 m², 3 suítes) | ~22 casas 3q | Padrão alto, pouca oferta na faixa média |

Fontes de busca: ZAP Imóveis, Imovelweb, Wimoveis, Chaves na Mão, VivaReal (links em [Imóveis](imoveis-e-aluguel.md)).

## Cruzamento com o entorno pet

Combinação preço × [Análise de Entorno](analise-entorno-bairros.md):

1. **Uberaba** — metade do preço do Juvevê, entorno pet razoável (10 vets, 28 mercados). Se o orçamento mandar, é o candidato a bater.
2. **Bacacheri** — equilíbrio: hospital vet 24h, Parque Bacacheri, casas grandes por ~R$ 850 mil–1,2 mi.
3. **Juvevê/Cristo Rei** — topo do entorno pet (UFPR vet, 24h), mas exige orçamento de R$ 1 mi+.

## Implicações da compra direta (vs. alugar antes)

- **Prazo:** financiamento (análise de crédito, avaliação, escritura, registro) leva tipicamente 2–4 meses após a proposta — o [Cronograma](cronograma.md) precisa absorver isso.
- **Risco:** sem o "test drive" de morar alugado, a visita presencial de 5–7 dias fica ainda mais importante.
- **Custos de entrada:** entrada (usualmente 20%+), ITBI (~2,7% em Curitiba), escritura e registro (~1,5–2%) — somar ao orçamento.
- **FGTS** pode compor a entrada se for o primeiro imóvel residencial.

## Financiamento Itaú (decisão jul/2026: até R$ 1 milhão financiado)

**R$ 1 mi é o teto do valor financiado** (não o valor do imóvel). Teto de compra resultante:

### Restrição real: caixa disponível de ~R$ 169 mil (atualizado 15/07/2026)

Lucas + noiva têm **~R$ 169 mil** para cobrir **entrada E custos de compra** (ITBI ~2,7% + cartório ~1,8% ≈ 4,5% do imóvel, pagos à vista). Composição: parte em FGTS + poupança, e **R$ 97 mil guardados pela mãe do Lucas que já renderam para R$ 120 mil** (+R$ 23 mil). O caixa anterior de R$ 146 mil subiu para ~R$ 169 mil com esse rendimento. Com entrada mínima de 10%, o caixa consome ~14,5% do valor do imóvel.

> ⚠️ **Nota:** as tabelas abaixo ainda usam R$ 146 mil de base; com R$ 169 mil sobra ~R$ 23 mil a mais em cada linha. Mas o gargalo real continua sendo a **renda** (regra dos 30–35%), não o caixa — o teto realista de ~R$ 570–640 mil não muda por causa do caixa maior.

| Valor do imóvel | Caixa necessário (entrada 10% + custos) | Financiado | 1ª parcela SAC 35a (aprox.) | Sobra dos 146 mil |
|---------------:|---------------------------------------:|-----------:|---------------------------:|------------------:|
| R$ 600 mil (Uberaba) | ~R$ 87 mil | R$ 540 mil | ~R$ 6,3 mil | ~R$ 59 mil |
| R$ 850 mil (Bacacheri base) | ~R$ 123 mil | R$ 765 mil | ~R$ 8,9 mil | ~R$ 23 mil |
| R$ 900 mil | ~R$ 130 mil | R$ 810 mil | ~R$ 9,4 mil | ~R$ 16 mil |
| R$ 1,0 mi | ~R$ 145 mil | R$ 900 mil | ~R$ 10,4 mil | ~zero ⚠️ |

**Teto realista de compra: ~R$ 900–950 mil** — acima disso não sobra nada para a mudança em si (caminhão, GTA da cobra, adaptações da casa, reserva). O teto de R$ 1 mi financiado do Itaú nem chega a ser usado (máximo ~R$ 855 mil financiados).

Implicação nos bairros: **Uberaba muito confortável, Bacacheri viável na faixa de entrada (R$ 849 mil+), Cristo Rei a verificar na faixa até 900 mil; Juvevê sai do jogo** (começa em R$ 990 mil); Campina do Siqueira fora.

Condições vigentes do Itaú (jul/2026, variam por perfil e relacionamento):

- **Taxa tradicional:** a partir de ~11,7% a.a. + TR
- **Linha "juros da poupança":** fixa a partir de 8,32% a.a. + rendimento da poupança (comparar o CET das duas — com Selic alta, a linha poupança pode sair mais cara)
- **Entrada mínima: 20%** (✅ **confirmado 16/07/2026**) — a gerente rodou a simulação oficial de um imóvel de R$ 650 mil e o sistema exigiu **R$ 130 mil de entrada = 20%** ([fonte](../raw/2026-07_simulacao-itau-650k.md)). A regra dos "90% / entrada 10%" da web não vale para este perfil. Implicação: R$ 650 mil exige R$ 130 mil de entrada + ~R$ 29 mil de ITBI/cartório = **R$ 159 mil**, contra caixa de R$ 169 mil (sobra ~R$ 10 mil de reserva — apertado).
- **Prazo:** até 420 meses (35 anos)
- **FGTS:** aceito dentro das regras do SFH

### Estimativa de parcela — R$ 1 mi financiado (SAC, taxa ~11,7% a.a.)

| Prazo | 1ª parcela (aprox.) | Última parcela |
|-------|--------------------|----------------|
| 30 anos | ~R$ 12,3 mil | ~R$ 2,8 mil |
| 35 anos | ~R$ 12,0 mil | ~R$ 2,4 mil |

Estimativa sem seguros/tarifas detalhados (MIP/DFI somam algumas centenas de reais/mês). Como a parcela não pode passar de ~30% da renda, financiar R$ 1 mi exige **renda familiar comprovada de ~R$ 40 mil/mês** (Lucas + esposa podem compor renda). ⚠️ Conferir na simulação oficial do Itaú — números variam por perfil.

### Custos além da parcela (sobre imóvel de ~R$ 1,1–1,25 mi)

- Entrada de 10–20%: R$ 110–250 mil (FGTS pode compor)
- ITBI Curitiba (~2,7%): R$ 30–34 mil
- Escritura + registro (~1,5–2%): R$ 17–25 mil

## ✅ Simulação oficial Itaú — imóvel R$ 650 mil (16/07/2026)

Simulação rodada pela gerente para o sobrado da Simão Brante ([fonte](../raw/2026-07_simulacao-itau-650k.md)): imóvel R$ 650 mil, entrada **R$ 130 mil (20%)**, financiado R$ 520 mil, SAC 35 anos, 11,95% + TR.

| Campo | Valor |
|-------|------:|
| 1ª parcela | **R$ 6.267,34** (34,9% da renda ⚠️) |
| Última parcela | R$ 1.274,80 |
| CET | 12,37% a.a. |
| Total do financiamento | R$ 1.608.514 |

> ✅ **Crédito pré-aprovado (16/07):** proposta **17416714**, válida até **14/09/2026** ([e-mail](../raw/2026-07_email-credito-aprovado-itau.md)). A análise de crédito já passou (primeira etapa ✅). Custos extras a reservar: **tarifa de avaliação do imóvel R$ 1.950** + ITBI + cartório. Taxa de 11,95% **não travada** até a contratação. União estável **exige escritura de cartório**.

**Leitura:** a parcela (R$ 6.267) fica em ~35% da renda — exatamente no limite. A simulação passou, mas a **análise de crédito real** é o teste de verdade. **R$ 650 mil é o teto duplo** (renda 35% + caixa 159k vs 169k). Negociar para ~R$ 600–620 mil dá folga:

| Imóvel | Entrada 20% | Financiado | Parcela aprox. | % da renda |
|-------:|-----------:|-----------:|---------------:|-----------:|
| R$ 650 mil | R$ 130 mil | R$ 520 mil | R$ 6.267 | 34,9% ⚠️ |
| R$ 620 mil | R$ 124 mil | R$ 496 mil | ~R$ 5.980 | 33,3% |
| R$ 600 mil | R$ 120 mil | R$ 480 mil | ~R$ 5.790 | 32,3% |

## ⚠️ Simulação real Itaú (09/07/2026) — a renda virou o gargalo

Simulação oficial no app ([fonte](../raw/2026-07_simulacao-itau-1mi.md)): imóvel R$ 1 mi, entrada R$ 200 mil, 35 anos SAC, taxa **11,95% a.a. + TR**, renda dos dois **R$ 17.949/mês** → 1ª parcela **R$ 9.628,62**.

Problema: essa parcela compromete **53,6% da renda**. Bancos aprovam tipicamente até ~30% (às vezes 35%) — o simulador deixa simular, mas a **análise de crédito muito provavelmente reprova**. Além disso, a entrada de R$ 200 mil simulada não existe: o caixa é R$ 146 mil (e ainda paga ITBI/cartório).

### Teto recalculado pela renda (regra dos 30–35%)

| Limite | Parcela máx. | Financiado máx. (35a, SAC) | Teto de imóvel (com caixa 146 mil) |
|--------|-------------:|---------------------------:|-----------------------------------:|
| 30% da renda | ~R$ 5.385 | ~R$ 450 mil | **~R$ 570 mil** |
| 35% da renda | ~R$ 6.280 | ~R$ 520 mil | **~R$ 640 mil** |

**O teto anterior de ~R$ 900–950 mil (limitado pelo caixa) fica superado se a regra de comprometimento valer** — o limite passa a ser a renda. Teto realista: **~R$ 570–640 mil**.

### Impacto nos candidatos atuais

- **Uberaba R$ 424 mil** — parcela ~R$ 3,6 mil (20% da renda) ✅ confortável
- Uberaba R$ 689–699 mil / Bacacheri R$ 675 mil — parcela ~R$ 6,7–6,9 mil (37–38%) ⚠️ provavelmente reprova
- Cristo Rei R$ 749 mil e acima — ❌ fora pela renda

### Caminhos para subir o teto

- Aumentar renda comprovada (renda de autônomo/PJ com extratos, aluguéis, etc.)
- Entrada maior no futuro (vender bens, FGTS acumulando até a compra)
- Comparar bancos: Caixa às vezes aceita comprometimento/condições diferentes
- Linha "juros da poupança" do Itaú (8,32% + poupança) — pedir simulação na mesma tela para comparar CET

### Cenário: carro (vale ~R$ 55 mil) — analisado em jul/2026

O carro não conta como renda; o valor dele só ajuda **virando entrada**. Mas ele é essencial para a mudança (gatos + cobra vão nele) e o dia a dia. Três cenários:

| Cenário | Caixa p/ entrada | Teto (30% renda) | Teto (35%) | Observação |
|---------|-----------------:|-----------------:|-----------:|------------|
| **Manter o carro** | R$ 146 mil | ~R$ 570 mil | ~R$ 640 mil | Uberaba resolve nessa faixa (R$ 424–629 mil) |
| **Trocar por um ~R$ 25–30 mil** | ~R$ 171 mil | ~R$ 595 mil | ~R$ 660 mil | Continua com carro; ganho modesto |
| **Vender de vez** | ~R$ 201 mil | ~R$ 620 mil | ~R$ 690 mil | Bacacheri R$ 675 mil ficaria em ~34% (viável só se o banco aceitar 35%); ficariam sem carro na mudança e no dia a dia — conflita com o plano dos pets |

Leitura: vender o carro só destrava o Bacacheri de R$ 675 mil **no limite**, e cria um problema logístico real. O caminho de menor atrito é **manter o carro e focar na faixa até ~R$ 620 mil**, onde o Uberaba tem boa oferta — ou trocar por um mais barato se aparecer uma casa que peça um empurrão de R$ 25–30 mil.

## Consórcio (descartado em mar/2026)

A gerente Flavia ofereceu consórcio imobiliário em mar/2026 ([fonte](../raw/2026-03_conversa-gerente-itau-consorcio.md)): carta de R$ 420 mil, parcela reduzida até contemplação, até 3 cartas por imóvel, lance embutido de até 30% (que deduz do crédito: carta de 420 vira 294 líquidos). **Lucas decidiu seguir pelo financiamento** — consórcio depende de contemplação (sorteio/lance), incompatível com o prazo da mudança (~out/2026).

## Perguntas em aberto

- ~~R$ 1 mi é o valor financiado ou o valor do imóvel?~~ **Respondido: é o teto do valor financiado.**
- ~~Valor disponível de entrada + FGTS~~ **Respondido: ~R$ 146 mil.**
- ~~Renda familiar comprovável~~ **Respondido: R$ 17.949/mês (os dois: Lucas ~R$ 11 mil + noiva ~R$ 7 mil, jul/2026) — vira o gargalo; teto ~R$ 570–640 mil.**
- ~~Valor máximo aprovado?~~ **Respondido 16/07: não há teto fixo — "é subjetivo, depende da análise de crédito" (gerente). A pré-aprovação está atrelada ao imóvel de R$ 650 mil (proposta 17416714).**
- ~~União estável: escritura ou declaração?~~ **Respondido 16/07: exige escritura de cartório.**
- Quanto do R$ 169 mil é FGTS? (FGTS entra na entrada, mas não paga ITBI/cartório). Dos R$ 169 mil, R$ 120 mil estão com a mãe do Lucas (eram R$ 97 mil, renderam)
- ~~**Entrada mínima: 10% ou 20%?**~~ **Respondido 16/07: é 20%** (simulação oficial exigiu R$ 130 mil sobre R$ 650 mil)
- Itaú aceita composição de renda com **união estável não formalizada** (declaração particular) ou exige escritura de cartório?
- O Itaú aprovaria acima de 30% de comprometimento? Confirmar na análise de crédito real (a simulação não é aprovação)
- Rodar simulação oficial no app/site do Itaú e comparar com Caixa/Santander

## Fontes

- Buscas web em portais imobiliários, 2026-07-09 — preços dinâmicos, conferir nos portais
- [Planejamento inicial (mai/2026)](../raw/2026-05_planejamento-mudanca-sp-curitiba.md) — critérios de imóvel originais
- [Conversa com gerente Itaú — consórcio vs. financiamento (mar/2026)](../raw/2026-03_conversa-gerente-itau-consorcio.md) — entrada de 20% citada; consórcio descartado
- [Simulação Itaú R$ 1 mi (jul/2026)](../raw/2026-07_simulacao-itau-1mi.md)
- [Simulação oficial Itaú R$ 650 mil (16/07/2026)](../raw/2026-07_simulacao-itau-650k.md)
- [E-mail de crédito aprovado — proposta 17416714 (16/07/2026)](../raw/2026-07_email-credito-aprovado-itau.md)